财面儿·中报深解丨从好房子到年轻力生态 大悦城多维布局打开可持续增长新路径

进入9月，上市房企财报披露趋于尾声。据choice数据，沪深港三大交易所总共286家上市房企已披露中期业绩，净利润为亏损的房企达89家。即使如此，仍然有不少坚持稳健经营的房企展现出逆势发展的韧性。

8月29日，大悦城按期披露2025年上半年年度报告。报告显示，上半年，公司实现净利润7.48亿元，同比增加7.10亿元；归属于上市公司股东的净利润1.09亿元，同比增加4.72亿元；购物中心实现销售额约220亿元，同比增长12.2%。

稳健发展的背后，得益于大悦城“轻重结合”的业务结构优势，持续推动整体发展质量提升。与此同时，公司在融资方面也取得了显著进展，资金结构持续优化，融资成本有效下降，不仅夯实了经营层面的稳定基，也在当前房地产行业信用修复进程中具有显著的标杆意义。

上半年，行业下行压力持续，债务违约风险犹存，大部分房企流动性问题较为严峻，房企融资仍然呈现收缩态势。克而瑞监测报告显示，今年上半年，房企融资规模1844亿元，同比下降30%。其中，二季度融资1004亿元，同比下降25%，仍处于历史低位。

基于此，大悦城高度重视科学的债务管理与现金流安排。从财报来看，截至2025年6月末，公司经营活动净现金流26.87亿元，同比攀升38.15%。“造血”能力的显著提升，成为行业调整期内，企业应对市场不确定性的重要支撑。

同时，在行业融资整体呈现收缩的大环境下，大悦城顺利完成首期私募债16亿元发行，有效降低综合融资成本。上半年，大悦城新增借款平均成本2.85%；综合融资成本为3.64%，较上年末下降42个基点。中诚信国际信用评级有限公司、中证鹏元资信评估股份有限公司维持公司AAA主体信用评级，充分体现了资本市场对大悦城稳健经营的肯定。

稳固的资金储备，为大悦城在产品力层面的持续提升奠定了坚实基础。

大悦城在财报中指出，公司聚焦改善型需求，以国家好房子“安全、舒适、绿色、智慧”标准为基础，洞察客户对智慧健康、功能空间等需求，融入悦系及壹号系产品进行迭代，构建了以“主动健康场景生活”为价值主张的好房子产品体系。公司上半年通过“好房子实验室”测试前沿技术，下半年还将结合试点项目封装成果、推动好房子产品落地，持续升级公司住宅产品，进一步提升住宅产品竞争力。报告期内，公司销售型业务实现全口径签约86.4亿元，签约面积47.9万平方米。

在产品力持续优化的同时，大悦城始终坚持聚焦核心资源、严控风险的发展原则，将战略布局深度锚定高潜能城市。财报显示，大悦城深耕一线及强二线城市。报告期内，公司围绕库存去化等方面持续优化现有土储结构。公司土地储备主要分布于京津冀、长三角、长江中游、粤港澳大湾区、成渝等核心都市圈，土地储备可售货值约1105亿元。

业内人士表示，核心都市圈的土储布局，既确保了土地资源的保值增值潜力，又通过库存去化优化降低了资金占用成本，提升了资产周转效率；而“好房子实验室”的技术研发与试点落地，更将为长期产品竞争力与品牌溢价提供支撑。整体来看，大悦城在行业调整期内，通过清晰的战略聚焦与精细化运营，实现了产品、布局与财务的协同发展，为后续穿越市场周期、实现高质量增长筑牢了根基。

在本轮行业周期中，传统开发业务天花板逐渐显现。面对这一结构性转变，大悦城以战略前瞻性积极应对，精准把握变局中的挑战与机遇，采用“轻重结合”的发展模式，一方面聚焦于改善型“好房子”产品的打造，另一方面加速推进轻资产运营，激发商业板块的内生增长动力，实现资源的高效配置与协同发展。

根据半年报，上半年，大悦城购物中心实现销售额约220亿元，同比增长12.2%；客流量2亿人次，同比增长19.6%；平均出租率达92%。这意味着，商业板块已成为大悦城收入结构中的“压舱石”，持续提升品牌市场吸引力与运营竞争力。

历经18载匠心沉淀与创新迭代，大悦城紧跟中国城市化进程与消费市场的蓬勃崛起，从早期的品牌招商，到如今主题化、场景化的商场营造，已成长为商业地产领域的标杆力量，其商业影响力已渗透到城市消费生态与居民美好生活的方方面面。

作为大悦城落子江西的首个商业项目，南昌大悦城于5月31日正式开业，其以“城市沸腾青年主场”为定位，成为大悦城“年轻力第一品牌”战略的又一重要实践。项目聚焦18-35岁客群，引入220余家品牌，首店占比超60%，涵盖多家城市及区域级首店，开业当日客流突破24万人次，销售额达1630万元。

而于7月12日开业的深圳大悦城，更印证着其作为商业新模态头部“探索者”的运营功夫。深圳大悦城以“盒子Mall+街区+屋顶空间”的开放式布局，打造融合绿植景观、高端餐饮与潮流文化的多维商业空间，汇聚近400家品牌，首店及定制店占比超50%，并联动《玩具总动员》30周年展等多场高端IP展览，构建“嘉年华”式消费场域。据悉，开业首日便吸引客流42万人次，销售额近2000万元。

与此同时，大悦城还积极推动多地项目焕新。上海静安大悦城“夜食天台”成为沪上夜经济标杆，上半年销售突破4500万元；三亚大悦城结合地域特色推出“凿冰挑战”，吸引客流；厦门大悦城以治愈系IP“松仔”结合闽南特色，为都市青年提供情绪疗愈社交场景。

可以看出，大悦城通过打破时空限制、复合多元业态、响应情绪需求，不仅构建出独特的“年轻力生态”，更以可复制的创新范本，持续巩固其作为商业运营头部企业的引领地位。

值得关注的是，在“轻重并举”战略推进下，大悦城的商业版图正持续扩张，除核心购物中心外，大悦城进一步构建写字楼、产业地产、酒店及长租公寓等多业态立体联动、协同发展的业务格局，形成业态丰富的盈利矩阵。财报数据显示，其写字楼业务表现稳健，整体平均出租率达90.6%。

在物业服务领域，大悦城同样注重精益运营与规模增长。截至报告期末，物业管理服务已进驻40余个城市，在管项目158个，涵盖住宅、商业、写字楼、产业园等多个业态；合同管理面积约3137万平方米，较上年末增长4.1%，在管面积近2730万平方米，较上年末增长7.3%，为全业态布局提供坚实的后端服务支撑。

业内人士指出，大悦城通过多元化轻资产模式精准把握消费与城市发展脉搏，以创新运营持续引领生活方式升级，不仅开辟了可持续增长新路径，更在行业周期调整中展现出显著的竞争韧性与发展前瞻性。